住宅ローン控除（減税）とは？住宅ローンの見直しや借り換えで金利を下げる
住宅ローン控除や住宅ローン減税と呼ばれている制度は、正式名称を「住宅借入金等特別控除」と言います。住宅を購入するときの住宅ローン金利の負担を軽減してくれるものです。
2022年～2025年12月31日までの間に、一定の要件を満たす住宅を購入または増改築した場合に、ローン残高の0.7％が控除されます。以前はローン残高の1％でしたが、2022年以降は0.7％に変更されています。
マイホームの購入は住宅ローンの返済や高額な出費などで不安になるかもしれませんが、住宅ローンを利用することで減税される嬉しい制度です。
住宅ローン控除とは
住宅ローン控除とは、住宅の購入や増改築を行った人が利用できる税額控除です。
所得税の控除は、配偶者控除や扶養控除、生命保険料控除、医療費控除などがあります。これらの控除は、課税所得を計算する際に給与所得や事業所得などから差し引くものです。
住宅ローン控除は、課税所得をもとに計算された所得税から税額控除されるもので、確定申告で還付を受けたり、年末調整で減額することができます。
一定の条件を満たせば、最大13年間に渡って住宅ローン残高に対して0.7％の控除が受けられます。2022年度の税制改正により、2021年までの要件を一部変更して、2025年まで延期されることになりました。
年収500万円で減税される金額を計算してみる
「給料の手取り計算シミュレーション」を使って所得税や住民税を計算してみます。
年収500万円、配偶者ありの場合、以下の税金がかかります。
| 給与収入 | 500万円 |
| 給与所得控除 | 144万円 |
| 給与所得 | 356万円 |
| 社会保険料控除 | 72万円 |
| 配偶者控除 | 38万円 |
| 課税所得 | 197万円 |
| 所得税 | 10万円 |
| 翌年の住民税 | 21万円 |
住宅ローン残高が3,000万円の場合、「3,000万円×0.7％＝21万円」が住宅ローン減税の対象になります。
計算した所得税は10万円でしたので、全額が税額控除され所得税は0円になります。残りの11万円は翌年の住民税から税額控除されます。
年収600万円で減税される金額を計算してみる
年収600万円、配偶者あり、扶養親族1人の場合、以下の税金がかかります。
| 給与収入 | 600万円 |
| 給与所得控除 | 164万円 |
| 給与所得 | 436万円 |
| 社会保険料控除 | 88万円 |
| 配偶者控除 | 38万円 |
| 扶養控除 | 38万円 |
| 課税所得 | 223万円 |
| 所得税 | 13万円 |
| 翌年の住民税 | 24万円 |
住宅ローン残高が3,000万円の場合、「3,000万円×0.7％＝21万円」が住宅ローン減税の対象になります。
計算した所得税は13万円でしたので、全額が税額控除され所得税は0円になります。残りの8万円は翌年の住民税から税額控除されます。
年収800万円で減税される金額を計算してみる
年収800万円、配偶者あり、扶養親族2人の場合、以下の税金がかかります。
| 給与収入 | 800万円 |
| 給与所得控除 | 190万円 |
| 給与所得 | 610万円 |
| 社会保険料控除 | 117万円 |
| 配偶者控除 | 38万円 |
| 扶養控除 | 76万円 |
| 課税所得 | 331万円 |
| 所得税 | 24万円 |
| 翌年の住民税 | 36万円 |
住宅ローン残高が3,000万円の場合、「3,000万円×0.7％＝21万円」が住宅ローン減税の対象になります。
計算した所得税は24万円でしたので、21万円控除され残りの3万円を支払うことになります。
住宅ローン控除は、所得から控除されるわけではなく、実際に支払う予定の所得税や住民税から減税されるので、各種所得控除とは異なり、多くの税額を減らすことができます。
住宅ローン控除は、初年度は確定申告をして還付を受けることになりますが、翌年以降は年末調整で控除を受けることができます。
なお、住民税から差し引いたあとに控除額が余る場合でも、翌年に繰り越すことはできません。
住宅ローン控除でいくら戻るのか
| 2022年以降の住宅ローン減税 | |
|---|---|
| 控除率 | 年末の住宅ローン残高の0.7％ |
| 減額される税金 |
|
| |
| 控除期間 |
|
2021年までは住宅ローン残高の1％が控除されていましたが、変更後は0.7％の控除率になり、一般の新築住宅は控除期間が変更前は10年でしたが変更後は13年に延びました。
年末時点での借入残高に対して0.7％に乗じた金額が控除されます。例えば12月31日時点で住宅ローンが2,000万円残っているとしたら、14万円が控除される計算です。14万円は現金で還付されるのではなく、所得税から減額されます。
所得税から控除しきれない場合は、翌年の住民税から減額されます。2022年以降に居住した場合、住民税は「課税所得の5％まで」または「上限97,500円まで」となっています。
控除期間は新築住宅や買取再販は13年間ですが、2024年以降に入居する場合は10年間になります。中古住宅は10年間です。
住宅ローン減税の対象になる借入上限額は購入する物件と入居時期によって違いがあります。
| 住宅 | 新築住宅 | 中古住宅 | |
|---|---|---|---|
| 22～23入居 | 24～25入居 | 22～25入居 | |
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 5,000万円 | 4,500万円 | 3,000万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 3,500万円 | |
| 省エネ基準適合住宅 | 4,000万円 | 3,000万円 | |
| その他 | 3,000万円 | 2,000万円 | 2,000万円 |
2023年までは新築の認定住宅の借入限度額が5,000万円なので、年間5,000万円×0.7％＝35万円、これを13年間受けられるとしたら35万円×13年＝455万円が最大控除額となります。
一般住宅ですと年間3,000万円×0.7％＝21万円（13年273万円）が所得税から控除されることになります。
一般住宅の場合は13年で273万円が減額される計算になりますが、一般的にローン残高は年々下がっていくので、実際には控除額も少なくなっていく人が多いでしょう。
住宅ローン控除を受ける条件
住宅ローン控除を受けるためには次の条件を満たしている必要があります。
国税庁のサイトで、取得する住宅ごとの住宅借入金等特別控除について書かれています。
| 項目 | 新築住宅 | 中古住宅 |
|---|---|---|
| 住宅ローン契約者の条件 | ||
| 合計所得金額 | 2,000万円以下 | |
| ローン内容 | 10年以上 金融機関や住宅金融支援機構などの住宅ローン | |
| 居住時期 | 住宅取得から6ヶ月以内に入居 控除を受ける年の年末（12月31日）まで引き続き入居 | |
| 禁止事項 | 3,000万円特別控除や居住用財産の買い替え特例を居住する前後2年間受けていないこと 親族や友人からの借り入れは対象外 | |
| 住宅の条件 | ||
| 床面積 | 床面積50㎡以上 内1/2以上が居住用 所得1,000万円以下の人は40㎡以上に緩和 | |
| 建築 | 1982年以降の新耐震基準適合住宅 | |
住宅購入資金として親族や知人などから借入した場合は対象にならないので注意が必要です。金融機関からの住宅ローンでも借入期間が10年未満のものは対象外になります。
床面積は不動産登記簿上の面積で確認するようにしましょう。マンションの場合は壁の内側から計測する内法（うちのり）部分の広さになるので注意が必要です。
住宅ローン控除を受けるには確定申告が必要
住宅ローン控除を利用する際には、税務署へ行き確定申告する必要があります。自営業者や公的年金を受け取っている人は、2年目以降も確定申告のときに住宅ローン控除を申告します。
会社員など給与から源泉徴収を受けている人は、最初に確定申告すれば翌年からは年末調整で手続きできます。
「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」がまとめて送られてくるので、1年ごとに１枚使用します。銀行から11月末か12月頃に発行される「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」と一緒に提出しましょう。
住宅ローン控除は、本来2019年までの制度でしたが、2019年の消費税増税により2021年まで延長され、さらに2025年まで延長されることになりました。今後も情勢によって改正されるかもしれないことを視野に入れておきましょう。
すまい給付金の終了
すまい給付金は2014年4月に開始された制度で、消費税率引き上げによる負担緩和を目的とした軽減措置です。
すまい給付金は住宅ローンを利用していない人でも一定の条件をクリアすると給付対象になります。住宅ローン減税を十分に利用できなかった層に対しても、住宅ローン減税と合わせて利用できます。
実施期間が2021年までの制度は2022年12月まで延長されることになりました。ただし延期後は、次の期日までに契約を締結した人が対象になるので注意が必要です。
- 注文住宅：2021年9月30日まで
- 分譲・中古住宅：2021年11月30日まで
上記に該当する人は、2022年12月31日までに引き渡しを完了させ、給付金事務所へ1年3ヶ月以内に申請すると最大50万円のすまい給付金が受け取れます。
住宅ローンの見直しや借り換え
住宅ローンについて次に該当する人は、ローンの見直しを検討するタイミングかもしれません。
- 毎月の住宅ローン返済が大変
- 優遇プラン期間が終了する
- ライフスタイルに大きな変化が生じた
- 借入時より金利差が大きくなった
- 金利の長期的な上昇（下降）が見込まれる
- リフォーム資金が必要・・・など
住宅ローンを見直す方法は次の3つがあります。状況によって向き不向きがあるので適した方法を見つけましょう。
- 金利タイプの見直し
- 一部繰上返済
- 借り換え
金利タイプの見直し
借り入れ当初の数年間だけ優遇金利が適用される「当初優遇プラン」が切れるタイミングや毎月の返済が負担に感じる場合には、金利タイプ（金利プラン）を見直しましょう。
金利タイプの見直しは、一般的に変動金利タイプから固定金利タイプへ変更することを指します。金融機関によって異なりますが、固定金利タイプから変動金利タイプへの切り替えはできないところが多いです。
金利タイプを見直せるかどうかは各金融機関や契約内容によって違いがあります。一例として、三井住友銀行の住宅ローン金利の種類を変更するケースを見てみましょう。
三井住友銀行では金利種類の変更ルールは次のようになっています。
| 金利タイプ | 変動金利 | 固定金利特約 | 超長期固定金利 |
|---|---|---|---|
| 変動金利型 | |||
| 固定金利特約型（期間終了後） | |||
| 固定金利特約型（期間中） | |||
| 超長期固定金利型 |
変動金利型や固定金利特約型で設定した期間が満了したタイミングで、固定金利特約型の2年・3年・5年・10年から年数を選んで切り替えることができます。
これまでの返済で遅延があったり、保証会社を利用していなかったり、給料天引きにしていると変更できないことがあるので注意が必要です。
変更手数料は受付方法によって金額に違いがあります。固定金利特約型の再設定や変動金利型から固定金利特約型への切替は次の手数料で変更できます。
- SMBCダイレクト（インターネットバンキング）：無料
- 窓口（専用パソコン）：5,500円
- 窓口（書面）：16,500円
繰上返済による見直し
退職や転職、子供の進学など当初計画していた生活プランに変更があった場合には、毎月の返済とは別に100万円や200万円のまとまった金額を上乗せして返済することで、住宅ローンを減らすことができます。
一部繰上返済したお金は全て元金に充てられるので、本来含まれるはずだった利息分がカットでき返済総額が軽減します。
繰上返済のときには返済期間を短縮するか毎月の返済額を軽減するかを選択します。
- 期間短縮型：毎月の返済額は変えずに返済期間を短くします
- 返済額軽減型：返済期間は変えずに毎月の返済額を安くします
期間短縮型は、繰上返済した時点から一定期間の元金部分に返済金が充てられます。その期間に含まれる利息分の負担がなくなるので、後述する返済額軽減型と比べると返済総額を減らす効果が高くなります。
返済額軽減型は、元金と利息を含む月々の返済額を減らすことになるので、返済総額を減らす効果は期間短縮型と比べると低くなりますが、毎月の返済が厳しい場合には効果的なタイプです。
繰上返済は早いタイミングで残高が多いときに行うのが理想ですが、住宅ローン控除を受けている期間は、借入残高が減ると控除額も減るので注意が必要です。
利息軽減効果が大きいからといって少し無理して返済するのは得策ではありません。車や進学費用が用意できずにマイカーローンや教育ローンを組むことになると、住宅ローンのような低金利で利用する訳にはいかないからです。
さらに、契約時の初期費用のときに検討したと思いますが、保証会社への支払い方法によっては、期間に応じた一部の返金がされない可能性があるので注意が必要です。
- 融資手数料 ⇒ なし
- 保証料一括前払い（外枠方式） ⇒ 戻し保証料あり
- 保証料金利上乗せ（内枠方式） ⇒ なし
戻し保証料が発生する場合、返金時にはそこから保証会社手数料や振込手数料を引かれた金額になります。戻し保証料の他に繰上返済手数料も必要になります。
一例として、りそな銀行で繰上返済したときの手数料を見てみましょう。
一部繰上返済
- インターネット（マイゲート）
変動金利型・全期間固定金利型：無料
固定金利型の特約期間中 ：無料
保証会社手数料 ：無料 - 店頭受付・テレビ電話
変動金利型・全期間固定金利型：5,500円
固定金利型の特約期間中 ：33,000円
保証会社手数料 ：11,000円
※テレビ電話は別途収入印紙代200円が必要
全額繰上返済
- インターネット（不可）
- 店頭受付・テレビ電話
変動金利型・全期間固定金利型：11,000円
固定金利型の特約期間中 ：33,000円
保証会社手数料 ：11,000円
※テレビ電話は別途収入印紙代200円が必要
中には回数制限がある金融機関もあるので、きちんと確認してから計画的に検討しましょう。
住宅ローンの借り換え
金利が大きく変化したときやリフォームローンが必要になったとき、毎月の返済が負担に感じる場合には、住宅ローンの借り換えを検討する必要があります。
住宅ローンの借り換えとは、現在契約中のA社の住宅ローン残高を別のB社から借りて一括返済して、毎月B社へ返済することです。
現在契約している住宅ローンの金利が高い場合、低い金利のローンに借り換えることで返済総額が減る可能性があります。毎月の返済額を変更して家計を見直したいときにも借り換えは効果的です。
一般的に次の3つの条件を満たす借り換えは、メリットがあると言われています。
- 借り換え後の金利が1％以上低い
- 住宅ローン残高が1千万円以上
- 残りの返済期間が10以上
住宅ローンの借り換えでは、借り換えの諸経費と住宅のリフォーム費用を上乗せできます。リフォームの追加融資を受ける代わりに、一本化して住宅ローンに組み込むための借り換えなら、効果が得られる可能性が高いです。
借り換えでは金利の比較ばかりに注目してしまいがちですが、新たに手続きするための印紙税や抵当権抹消費用などの諸費用についても一緒に考えて検討する必要があります。
金融機関によって事務手数料や保証料、団信などの諸費用に違いがあり、融資手数料の有無や金額、借入期間によっても様々ですが、30万～80万円程度ではないでしょうか。
住宅ローンの借り換えは、金利や手数料以外にも次のことに注意して検討しましょう。
- 同一金融機関内での借り換えはできない
- 審査項目に該当することで変化があった（健康状態の悪化・転職・収入の減少など）
- 住宅ローン控除の適用期間は延長されない
- 現在の返済期間を延長する契約はできない可能性がある
新規の住宅ローン審査のときには問題がなかった健康状態や収入などの変化によって、借り換え審査に落ちてしまう可能性があります。
マイホームは昔のように多くの自己資金がなくても購入できるようになりましたし、住宅ローンは低金利な状態が続いています。住宅ローンの流れや仕組みを学んで賢く利用できるといいですね。
住宅ローンを借りる段階になって慌てて動き出した人でも、契約したからといって安心せずに、借りた後でも返済額を減らせる可能性があるので、金利や住宅ローン控除などを気にかけて見直してみましょう。
住宅ローン控除や住宅ローンの借り換えに関するFAQ
これから住宅ローンの申込をする方に向けて、住宅ローン控除や住宅ローンの借り換えについてよくある質問と回答を簡単にまとめておきます。
住宅ローン控除を受けるにはいつまでに申し込めばよいの？
2025年（令和7年）12月31日までに入居した人が対象になります。住宅ローンの申込ではなく入居が条件になっているので注意しましょう。
2022年～2025年12月31日までに入居し、その他の条件もクリアすれば年0.7％の所得税（住民税）控除が13年間受けられます。
中古住宅でも住宅ローン控除が受けられる？
条件を満たせば中古住宅でも住宅ローン控除が受けられます。
- 住宅を取得してから6ヶ月以内に自ら居住している
- 控除を受ける年の12月31日まで居住している
- 住宅ローンの返済期間が10年以上
- 所得2000万円以下
- 住宅の床面積が50平米以上であり、かつ床面積の2分の1以上が専ら自己の居住の用であること
- 特定の制度と併用していない
- 1982年以降に建築された住宅
以前は、木造などの非耐火構造は築20年以内、マンションなどの耐火構造の住宅は25年以内という条件がありました。
そうでない場合には、「耐震基準適合証明書」「既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）」「既存住宅売買瑕疵保険に加入」により、耐震基準に適合している必要がありましたが、新築と同様の「1982年以降に建築された住宅」という条件に変わりました。
所得税が0円の場合はどうなる？
所得税から住宅ローン控除を全額控除できる場合や、住宅ローン控除がなくても所得税が0円の場合は対象になりません。※住民税についても同様
住宅ローン控除は、支払う所得税を減らすためのものなので、支払う所得税がない方は対象外です。所得税から控除しきれない場合は、翌年の住民税（所得割）から控除されます。
住宅ローン控除を受けているときに転勤するとどうなる？
やむを得ない事情で、その住居に住み続けられないときは、一定の要件を満たせば住宅ローン控除の適用が受けられます。
単身赴任の場合は、今まで通り住宅ローン控除が受けられます。
二世帯同居の場合に夫婦で転勤する場合、残る家族（親家族、子家族）の生計が一なら、今まで通り住宅ローン控除が受けられます。別生計なら控除は受けられません。
家族全員で転勤する場合は、住宅ローン控除が受けられません。※空き家を賃貸にしても受けられません
住宅ローンの借り換えをしたら住宅ローン控除はどうなる？
一定の条件を満たせば借り換え後も住宅ローン控除が利用できます。
- 新しい住宅ローンが、当初の住宅ローンの返済に充てられる
- 新しい住宅ローンの償還期間が、住宅ローン控除期間を超える場合
2022年以降は、新築住宅の住宅ローン控除期間が13年になります。たとえば控除期間が残り10年で借り換えする場合、借り換える住宅ローンの償還期間が10年以上でないといけません。
投資用不動産で住宅ローン控除は受けられる？
投資用不動産では住宅ローンやフラット35が利用できないので、当然ながら住宅ローン控除も受けられません。
住宅ローンは居住用不動産で利用するものなので、投資用不動産で通常の住宅ローンやフラット35を利用するのは不正利用になります。
住宅ローンの借り換えには手数料がかかる？
住宅ローンの借り換えには融資事務手数料がかかります。新たに融資を受ける金融機関に支払う手数料で、費用は金融機関によって大きく異なります。
借り換えによって金利が下がり返済額が減らせる可能性がありますが、金利は下がっても手数料や諸費用を加味したら、借り換えの意味がないということも珍しくありません。
住宅ローンの借り換えにかかる諸費用とは？
住宅ローン借り換え時に発生する諸費用は、保険費用などによって変わります。
融資事務手数料、団体信用保険料、金銭消費貸借契約の収入印紙代、抵当権設定登記に関わる登録免許税、司法書士の報酬などが諸費用と呼ばれるものです。
金融機関や司法書士によって金額が変わるのは、融資事務手数料、団体信用保険料、司法書士の報酬です。この部分を比較して借り換え先を選ぶのがよいでしょう。
借り換えの申込後にキャンセルしたら違約金や手数料が発生する？
融資実行前なら住宅ローンの申込をキャンセルしても違約金や手数料は発生しません。
借り換えの申込から融資までにどれくらいかかる？
住宅ローンの借り換えは、申込から融資までに1ヶ月ほどかかることが多いです。
通常の住宅ローンの審査は、事前審査に1週間、正式審査に1～2週間ですが、借り換えの場合は少し時間がかかります。
借り換えのときは余裕を持って申し込むことと、1社だけではなく2～3社同時に申込を行うのがおすすめです。
銀行窓口で借り換えの相談をするときに持っていくものは？
現在の借入内容がわかる資料、本人確認書類、収入証明書、認印などが必要になります。
金融機関によって事前審査に必要な書類が変わるので、事前にホームページなどで調べておくのがよいでしょう。
事前審査を通過したら追加資料が必要になりますが、まずは事前審査に通るかどうかを確かめてみてください。
