住宅ローンの金利は、利用する金融機関や金利タイプにより異なります。変動金利なら0.5％を切る金利も可能ですが、全期間固定35年の金利は2％ほどになるものもあります。
住宅ローンは長期間の高額融資になるため、0.1％の金利差で最終的な支払額に大きな差が出ます。収入の少ない方が無理してローンを組むと、ローンが終わる前にマイホームを手放すことになりかねません。
変動金利と固定金利はどちらもメリット・デメリットがあるのでどちらがよいというのは難しいですが、住宅ローン利用者の約7割は変動金利を選んでいます。
日本が好景気にならない限りは、変動金利を選んでおく方がよいと思います。住宅ローンの借り換えで、変動金利から固定金利に変えることもできます。
このページでは、住宅ローンの金利やフラット35の特徴、実際にみんなが選んでいる金利タイプなどについて解説します。
大手銀行の住宅ローン金利比較
住宅ローンを選ぶときには、金利の低さが検討材料のひとつになります。住宅ローン金利は基準金利から一定数が引き下げられますが、引き下げ幅は契約者ごとに異なりますし、契約月のキャンペーンなどによっても違いがあります。
大手銀行やネット銀行などいくつかの住宅ローン金利を簡単にまとめてみました。住宅ローン金利の相場を知るのに役立つと思います。
住宅ローン金利は、変動金利と10年固定は低い水準が続き、35年固定は金融機関によって対応が分かれてきています。
収入に見合った物件を探し、低金利で借りられる金融機関を見つけて、有利な条件で借りられるとよいですね。
住宅ローンの金利タイプ
住宅ローンは借入額が多く返済期間も長くなるため、金利の違いによって返済総額に大きな違いが出てきます。金利タイプの特徴や金利相場を抑えて自分に合ったローンを選ぶようにしましょう。
住宅ローンの金利は大きく分けると、金利が常に変動する「変動金利」と、金利が変わらない「固定金利」の2種類があります。
住宅ローン金利の相場を知りたいときに、変動金利と固定金利は分けて考えなければなりません。今の日本では変動金利の方が固定金利よりも低くなります。
更に借入時に一定期間を固定金利で契約し、期間終了後に固定金利か変動金利かを決めるタイプを加えた全3種類の中から選ぶことになります。
- 変動金利型
- 全期間固定金利型
- 固定金利期間選択型
3つの金利型にはそれぞれメリットとデメリットがあるので、自分のライフスタイルに合ったタイプを見つけることが重要です。
変動金利型のメリット・デメリット
- 3種類の中で金利が一番低い
- 金利は半年ごとに見直し（短期プライムレートによって決まる）
- 返済額は5年ごとに見直し
- 返済額の見直しは1.25倍まで
変動金利型の利率は、一般的に3つのタイプの中で最も低く設定されています。金利は6ヶ月ごとに見直される金融機関が多いです。半年ごとに金利は変動しますが、返済額はそのつど変更する訳ではなく5年に1度確定します。
仮に2015年1月に融資が開始されたとしたら、次のように年2回の金利見直しが行われます。
| 年月 | 利率の変化 | 返済額 |
|---|---|---|
| 2015年1月⇒6月 | 0.67％⇒0.65％ | 月額返済額確定 |
| 2016年1月⇒6月 | 0.65％⇒0.51％ | 前回と同額（2年目） |
| 2017年1月⇒6月 | 0.50％⇒0.50％ | 前回と同額（3年目） |
| 2018年1月⇒6月 | 0.51％⇒0.52％ | 前回と同額（4年目） |
| 2019年1月⇒6月 | 0.52％⇒0.52％ | 前回と同額（5年目） |
| 2020年1月⇒6月 | 0.52％⇒0.52％ | 月額返済額変更 |
| 2021年1月⇒6月 | 0.53％⇒0.52％ | 前回と同額（2年目） |
| 2022年1月⇒6月 | 0.55％⇒0.58％ | 前回と同額（3年目） |
| 2023年1月⇒6月 | 0.60％⇒0.62％ | 前回と同額（4年目） |
| 2024年1月⇒6月 | 0.65％⇒0.68％ | 前回と同額（5年目） |
例えば金利が急激に上がった場合は、返済額の見直し時に高額になりすぎてしまう心配が残ります。
しかし、金利がどんなに上昇したとしても、見直し後の返済額はこれまでの1.25倍までのようにルールが決まっていることが多く、見直し後の返済額が2倍や3倍になることは回避できます。
125％ルールが設定されている住宅ローンならば、仮に毎月6万円ずつ返済している場合、どんなに金利が高くなったとしても1.25倍の上限7.5万円を超えることはないので安心です。
変動金利型は返済額が5年間変わらず、変更後も最大1.25倍までとしている金融機関が多いので、毎月の返済が高額になることは避けられます。しかし、この条件だと未払利息が溜まる可能性や元本が減らないリスクがあるので注意が必要です。
本来なら金利が上がると、その分だけ返済額を増やして元本を減らしたいところですが、返済額が1.25倍を超えない範囲に抑えられると、利息が占める割合が多くなり、あまり元本が減らない可能性があります。
変動金利型は総返済額が確定しないので、自分が思い描いている返済計画と実際の残債に違いが出るリスクが生じます。
全期間固定金利型のメリット・デメリット
- 金利が借入時に確定（長期プライムレートによって決まる）
- 返済額と総返済額が借入時に確定
全期間固定金利型は、借入時点の金利が全期間に適用され、借入時に総返済額が確定します。金利が低い時期に契約すれば、その利率が継続されるので低金利のまま利用することができます。
子育て世代など大きな出費の予定がある場合は、毎月の返済額が安定しているため今後の返済計画が立てやすく予想外の出費を避けられます。
全期間固定金利型の利率は、一般的に3つのタイプの中で最も高く設定されています。
返済期間中に金利が下落しても契約当初の金利が継続するので、契約時の高い金利のまま多くの利息を払う必要があります。
固定金利期間選択型の特徴
- 固定金利が一定期間適用される
- 期間が過ぎると再度選び直す
固定金利期間選択型や固定金利特約型と呼ばれる金利タイプは、借入時に5年や10年など期間を選択し、その期間は一定の固定金利が適用されます。
選択した期間が終了すると、再度、固定金利を何年にするかまたは変動金利にするかを選ぶことになります。金融機関によって固定期間終了後は、変動金利タイプを選べないなど選択肢に違いがあるので事前に確認しておきましょう。
固定金利が適用される期間は、2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年などがあり、利率は期間が短いほど低く、長くなればなるほど高くなります。
一例として、みずほ銀行の住宅ローンで借入した場合の固定金利選択の利率を見てみましょう。
| 借入期間 | 金利（年率） | 基準年利 |
|---|---|---|
| 固定2年 | 0.75％～1.10％ | 2.85％ |
| 固定3年 | 0.95％～1.30％ | 3.05％ |
| 固定5年 | 1.00％～1.35％ | 3.10％ |
| 固定7年 | 1.20％～1.55％ | 3.30％ |
| 固定10年 | 1.45％～1.80％ | 3.55％ |
| 固定15年 | 1.95％～2.30％ | 4.05％ |
| 固定20年 | 2.05％～2.40％ | 4.15％ |
みずほ銀行は、固定2年と固定20年で1.3％の金利の差が見られます。
金利の動向や家族の未来を正確に予測することは不可能ですが、短期間なら少しは様子が分かるのではないでしょうか。
人によっては「子供に教育費がかかる」「定年でまとまったお金が入る」など、5年や10年先ならば将来の計画が立てられることがあります。比較的短期で変動金利と固定金利のどちらがよいか選べない場合は、最初の10年を固定金利にして、期間が満了する11年目に再びどうするか考え直す折衷案として採用できます。
固定金利選択を10年にしたときは、11年目に改めて固定金利期間を選び直しますが、そのときには11年目時点での金利が適用されます。借入当初の10年前よりも金利が上がり、結果的に全期間固定型よりも支払総額が高くなる可能性もあります。
金融機関によっては、再び固定金利を選択するときに別途手数料がかかることや、最初の期間終了後は変動金利しか選べない条件になっているなど、金融機関によって内容に違いがあるので詳細を確認しましょう。
金利が変わる要因
今後、金利が上がると予想されるときには固定金利が人気になり、金利が下がっているときには変動金利の利用が増えます。住宅ローンは長期に渡って返済することが多いので、金利動向を見通すことが重要になります。
金利が上昇したり下落したりするのは、大まかな説明ですが経済状況に影響されるからです。一般的に景気が良くなると、消費者の購買意欲が上がるので、企業は生産量を増やすために設備や原材料の購入などに投資し、資金需要が高まり、金利が上がる傾向になります。
金利はお金の供給バランスによって影響を受けるので、国内の景気だけではなく、物価や為替相場の変化でも変わってきます。
| 国内景気 | 国内物価 | 為替相場 |
|---|---|---|
| 景気が良くなる | 物価の上昇 | 円安ドル高 |
| 購買意欲が上がる | 買いだめなど購買意欲が上がる | 輸入物価が上昇 |
| 設備投資したい | モノの価値が上がる | 多くを輸入品に頼っている日本 |
| 資金を借りたい | お金の価値が下がる | 国内の販売価格が上昇 |
| 需要が増える | 金融政策で引き締める | 物価の上昇 |
| ⇒金利が上がる | ||
好景気はお金を借りたい人が増えるので金利が上がり、不景気はお金を借りたい人が減るので金利が下がります。
みんなが選ぶ住宅ローンのタイプ
経済状況や家族構成、収入など個々に違いがあるので、一概にこの金利タイプがおすすめと言うことはできませんが、参考にするために実際に皆はどのタイプの住宅ローンを借りているのかを調べてみました。
住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」の2021年10月調査では、住宅ローンを借りた人の金利タイプは以下のようになっています。
利用した金利タイプ
利用した金利タイプを住宅の種類別にみると、割合に多少の違いは見られますが、「約7割が変動金利型」、「約2割が固定期間選択型」、「約1割が全期間固定型」となっています。多くの人は変動金利を利用しているようです。
固定金利選択型の固定期間
固定金利選択型を利用した人の中で、当初の固定期間は、2年が1.5％、3年～10年未満は6％前後と10年未満の人は少ない傾向があります。
次いで10年が31.6％、10年超が48.2％、10年以上を選択する人の割合が多くを占めています。
フラット35を選んだ理由
全期間固定型を利用している人の7割以上は、フラット35を利用しています。
フラット35を選んだ理由で1番多かったのが、固定金利型に共通している「返済額を確定したい」ことです。2番目以降の「金利が低い」や「建物審査があるから安心」など、フラット35の特徴的な内容に魅力を感じている人もいるようです。
固定金利型のフラット35
「フラット35」の名称はなんとなく聞いたことがあるかもしれませんが、いまいちよく分からない人もいるのではないでしょうか。
住宅金融支援機構は、住宅金融市場に安定的に資金供給できるように支援を行っていた住宅金融公庫から権利を継承された独立行政法人です。
住宅金融支援機構と提携している金融機関は、都市銀行や地方銀行、信用金庫、労働金庫など全国に300以上もあります。
フラット35を利用したいときは、住宅金融支援機構に直接相談するのではなく、提携している民間の各金融機関を窓口にして申し込みます。
通常、住宅ローンは変動金利型と固定金利型のどちらのタイプかを選びますが、フラット35は全期間固定金利型のみしか取り扱いがありません。
フラット35の特徴
フラット35は全期間固定金利型なので市場金利の変動リスクを受けないメリットがありますが、市場の変動金利と比べると高めな金利になります。
全期間固定金利型しかない特徴以外にも民間金融機関の住宅ローンと違う点がいくつかあります。
- 保証人や保証料が不要
- 繰上返済手数料が不要
- 団体信用生命保険は任意
- 審査条件
フラット35は保証会社の保証を受ける必要がないので保証料はかかりません。
一部繰上返済は、100万円以上や1ヶ月以上前に申し込むなど一定の条件がありますが、手数料無料で行うことができます。なおインターネットサービス「住・My Note（す・まい のーと）」を利用すると、10万円以上から行うことができます。
多くの住宅ローンでは団体信用生命保険（団信）への加入は必須になりますが、フラット35は任意加入です。ただし加入しない場合は、契約者が死亡や高度障害になったときの住宅ローンを遺族が引き継ぐことになるので注意が必要です。
フラット35は、買取型と保証型があり、通常タイプのフラット35は、『フラット35（買取型）』と呼ばれています。
『フラット35（保証型）』は、金融機関によって、繰上返済手数料が必要であったり、指定された団体信用生命保険への加入が必須で新機構団体信用生命保険制度は利用できないことがあるので、利用する前に金融機関に確認しましょう。
フラット35の金利引き下げ商品
フラット35でさらに一定の条件を満たすと、通常より低い金利で利用できる可能性があります。
| フラット20 | 15年以上20年以下の借入期間 |
| フラット35S 金利Aプラン・金利Bプラン | 長期優良住宅の基準を満たした住宅 優遇期間：Aプラン当初10年間 Bプラン当初5年間 |
| フラット35 地域連携型・地方移住支援型 | 子育て世帯や移住支援がある地方公共団体と連携 優遇期間：子育て当初10年間 地域活性当初5年間 |
| フラット35リノベ | 中古住宅購入と一定の要件を満たすリフォーム |
| フラット35 保証型 | 一部の金融機関のみでの取り扱い 通常より頭金が多い人や返済能力が高い人 |
フラット20は、借入期間が最長20年までのローンです。
フラット35Sは、省エネ性や耐震性など高品質な住宅が対象になります。
フラット35（保証型）は、各金融機関の裁量に任された自由度の高い商品なので、金融機関によって内容に違いがあります。
フラット35の利用条件
フラット35の申し込み条件は以下のようになっています。
| 項目 | 条件 |
|---|---|
| 契約者の条件 | |
| 年齢 | 申込時に満70歳未満の方 |
| 返済比率 | 年収400万円未満：30％以下 年収400万円以上：35％以下 |
| 国籍 | 日本国籍の方、永住許可を受けている方、特別永住者の方 |
| 借入期間 | 15年以上35年以下 |
| 住宅の条件 | |
| 技術基準 | 住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅 |
| 床面積 | 一戸建て：70平米以上 マンション：30平米以上 |
| 火災保険 | 返済終了まで加入が必要 |
フラット35は良質な住宅を供給する目的があるので、借りる人に甘い訳ではありませんが、住宅の性能を重視している傾向があります。勤続年数の浅い人や起業したばかりの人でも1度確定申告したタイミングなら申し込みが可能です。
購入する住宅は、フラット35が定めた基準を満たしていなければならず、技術基準をクリアしているか検査して証明します。物件検査に当たっては検査手数料がかかり、その費用は適合証明機関や業者によって違いがあるので、いくつか比較することをおすすめします。
住宅ローン金利やフラット35に関するFAQ
変動金利と固定金利のどちらがよいの？
変動金利は申込時の金利が低くなりますが、将来金利が上がったときに返済額が増加する可能性があります。
固定金利は、変動金利よりも利率が高いですが、固定期間のうちは返済額が変わらない安心感があります。
どちらもメリット・デメリットがあり、返済期間によっても良し悪しが変わってくるため、どちらの方がよいと言うことはできません。
ここ30年間、日本の金利は上がっていないので、変動金利を選択する人が多いですが、これからの日本の金利がどうなるかは誰にもわかりません。
固定金利の適用期間が満了したらどうなる？
固定金利の適用期間が満了すると契約時に基づいた変動金利に切り替わりますが、再度固定金利に変更することもできます。
固定金利の適用期間が満了する前に利用している金融機関からメールや電話で連絡があります。引き続き固定金利タイプで継続したい場合は、手続きすることになります。
変更の申込をしない場合は自動的に変動金利での借入になります。固定金利と変動金利のどちらが有利かは申し込むときの金利によって変わります。
メールのみで案内を行う金融機関の場合、メールを見落としていると変動金利で決まってしまうので注意しましょう。
部分固定金利特約とは？
部分固定金利特約とは、ソニー銀行の住宅ローンで付けられる特約で、1つの契約で複数の金利タイプや複数の固定金利期間を組み合わせられるものです。
1つの住宅ローンで変動金利と固定金利を同時に組み合わせることで、将来の金利変動リスクを分散することができます。
詳しくは、ソニー銀行公式サイトの「部分固定金利特約について」をご覧ください。
住宅ローンの借り換えで金利が下がる？
他社の住宅ローンに切り替えることで返済額が減らせる可能性がありますが、借り換え後の金利や手数料、諸費用などを考慮しなければなりません。
ローン期間の残りが10年以上あり、残高1000万円以上、新たに借り換えるローンとの金利差が1％以上なら借り換えのメリットがあると言われています。
すでに1.5％未満の金利で借りている人は、借り換えを行っても返済額が減らせる可能性は低いでしょう。
繰り上げ返済すると利息が減らせる？
一般的には、早い段階で繰り上げ返済することで利息が減ると言われています。住宅ローン控除は借入残高によって控除額が変わるため、控除があるうちは無理して繰り上げ返済する必要はありません。
住宅ローン控除が終わってからは、余裕ができたときに繰り上げ返済していきましょう。ただし、お子様が小さいうちは教育費などにお金がかかるため、住宅ローンの返済を早めすぎて手元のお金がなくなり、カードローンで借りるといった本末転倒なことにならないように注意しましょう。
元利均等返済と元金均等返済の違いは？
元利均等返済は、毎月一定の金額を返済するもので、返済当初の元金の返済額が少ないため総返済額は多くなります。
元利均等返済は、毎月一定の元金に利息をプラスして返済するもので、返済当初の元金の返済額が大きく、徐々に返済額が少なくなっていきます。
できるだけ利息を減らしたい人は元利均等返済がおすすめで、できるだけ毎月の返済額を減らしたい人は元利均等返済がおすすめです。
金融機関ごとにフラット35の金利が違うのはなぜ？
取扱金融機関の手数料が金融機関によって異なるためです。
フラット35は、住宅金融支援機構に支払う費用、取扱金融機関の手数料、MBS（資産担保証券）を購入した投資家に支払う利息の3つで構成されています。
取扱金融機関の手数料は申込を行う金融機関によって異なるため、フラット35は申し込む金融機関によって金利が多少変わります。
フラット35は、融資率によって金利が変わる？
融資率が9割以下なのか、9割超なのかによって金利が変わります。※借り換え融資の場合は同じ
融資率とは、フラット35の借入額から住宅の建設費または住宅の購入価額を割ったものです。たとえば借入額が2,500万円で購入価額が3,000万円の場合、融資率は83％になります。
投資用不動産でフラット35は利用できる？
フラット35を含めた住宅ローンは、申込者自らが住むために購入する住宅で利用できるものなので、賃貸や投資用の不動産では利用できません。
2020年～2021年頃に、自己や親族の住宅購入にしか使えないフラット35の不正融資が問題になりました。
「購入時に自分で住むと言えば不正にならない」「住民票を移せば不正にならない」「数年住んでから賃貸に出せば不正にならない」などの誘い文句でフラット35の契約をさせる不動産業者がいます。
フラット35は居住用不動産の建物のみでしか融資がおりません。不正利用者に対しては、借入金の一括返済を求めています。返済できない場合は不動産が競売にかけられます。
借入金額が3,000万円で、不動産が2,500万円で売れたとしても、不動産を失った上に差額の500万円を分割払いしていくことになります。
