家賃滞納はいつまでなら強制退去にならない？2ヶ月で保証会社がくる？

家賃を滞納すると6ヶ月ほどで部屋を追い出されることが多いです。賃貸契約書には、家賃を滞納すると契約解除になると書かれています。

保証会社を使っている場合は、滞納から2～3ヶ月で契約解除通知が届き、裁判を経て6ヶ月ほどで強制退去になることが多いです。

家を追い出される前に夜逃げの格好で自分からいなくなる人も多いですが、連帯保証人がいると借り主が消えても連帯保証人が家賃を支払うことになります。

賃貸借契約では貸主よりも借主の方が強い立場にあり、家賃を滞納してもすぐに追い出されたりカギを交換されることはありませんが、甘く見ていると痛い目にあいます。※勝手に鍵を交換するのは違法

なお、大家さんの都合で家を出て行くように依頼する場合は、借り主に対して6ヶ月前に伝える必要があります。借主側が引っ越す場合は、1ヶ月前の通知が基本です。

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家賃を滞納した時の強制退去までの流れ

家賃を滞納すると、最終的に強制退去になりますが、保証会社を利用している場合と連帯保証人がいる場合で流れが変わってきます。

保証会社を利用している場合は、家族などに迷惑がかかることはありませんが、自分自身で家賃を支払えなければ強制退去になります。

賃貸借契約書には、滞納などの契約違反があった場合に契約を解除できる条項が記載されています。

しかし、簡単に契約解除できるわけではなく、裁判の判例によると以下の条件を満たす必要があると決められています。

契約解除できる条件

• 長期間家賃を滞納している
• 借主に支払いの意思がない
• 貸主と借主の信頼関係が壊れている

長期間の滞納は6ヶ月以上と考えられるケースが多いです。（判例では3ヶ月の滞納で契約解除が認められた場合もある）

貸主が勝手に部屋に入ったり、勝手に鍵を交換したような場合は、強制退去が認められないこともあります。

保証会社を利用しているとき

最近の賃貸契約では、ほとんどの大家が保証会社への加入を求めると思います。

家賃保証会社を利用している場合は、大家や不動産屋ではなく保証会社が取り立てを行います。

退去命令から強制退去の流れ

1. 家賃の支払いが遅れる
2. 保証会社が大家に家賃を立て替え払いする
3. 保証会社から借り主に催促の電話やメールが来る
4. 自宅に訪問して催促される
5. 内容証明郵便で賃貸借契約の解除通知が届く
6. 明け渡し請求の申し立て、訴訟（滞納から3ヶ月程度）
7. 強制執行手続き（執行文付与の申立、強制執行の申立、立ち退きの催告）
8. 強制執行（滞納から6ヶ月程度）

早いところでは、家賃滞納がわかってから3営業日で立替金を振り込みます。滞納が続いている限り保証会社が家賃を立て替えて、賃借人に支払いを催促します。

3ヶ月以上滞納すると契約の解除や明け渡し請求が行われ、そこからさらに2～3ヶ月で強制執行（強制退去）になることが多いです。

保証会社が家賃を立て替えた場合、家賃は保証会社から大家に支払われているので、大家に対する滞納はなくなりますが、債権は保証会社に移ります。

保証会社は一定期間催促した上で、それでも支払わない者に対して、契約解除や明渡しの請求が可能となります。

内容証明郵便で契約解除通告が来た段階なら、滞納分を支払うことで明渡訴訟を回避することができます。

連帯保証人がいるとき

保証会社なしの連帯保証人付き賃貸契約では、取り立てを行うのが大家や不動産屋になるだけで、強制退去までの流れは保証会社のときと同じです。

強制退去の流れ

1. 家賃の支払いが遅れる
2. 不動産屋から電話がかかってくる
3. 督促状が届く、連帯保証人に連絡が行く
4. 内容証明郵便で賃貸借契約の解除通知が届く
5. 明け渡し請求の申し立て、訴訟（滞納から3ヶ月程度）
6. 強制執行手続き（執行文付与の申立、強制執行の申立、立ち退きの催告）
7. 強制執行（滞納から6ヶ月以降）

家賃を滞納した場合の対処方法は、大家や不動産屋、管理会社によって異なります。大家が直接対応することもありますが、不動産屋や管理会社が対応することが多いです。

意外と待ってくれると感じるかもしれませんが、賃貸借契約では借り主の方が強い立場にあるので、これぐらいの猶予はあります。

知り合いの不動産屋に聞いた所、家賃を2～3ヶ月滞納する人は多いようです。滞納していると、そこに居づらくなるので、そのまま引っ越す人も多いとのことでした。

引っ越しても引越し先に滞納分の請求が行きますが、完済する前に連絡が取れなくなってしまうケースもあるようです。

滞納金には遅延損害金がかかるので、滞納期間が長いほど支払額は大きくなりますが、一括で支払えない場合は、分割払いで対応してもらいましょう。分割でも支払う意志があることを示せば柔軟な対応をしてくれる所が多いです。

強制執行されるとどうなるのか

滞納からおよそ半年で明渡訴訟の判決が出て強制執行されます。強制執行により、部屋の荷物が全て撤去されます。

強制執行される段階になると、同時に以下のことも行われています。

賃貸住宅を強制退去させられた時点で、自分名義で部屋を借りることができなくなります。実家に帰るか、知人・友人の家に転がり込むぐらいしか選択肢がありません。

部屋を追い出されるだけならまだしも、次に住む部屋を見つけることもできなくなります。信用情報機関に異動情報が載る前であれば、次に住む家の賃貸契約の審査に通る可能性はあります。

家賃滞納はブラックリストに載る

保証会社を利用している賃貸契約で家賃を滞納すると、CICなどの信用情報機関に異動情報が記録されます。いわゆるブラックリストと呼ばれるものです。

信用情報機関の記録は、住宅ローンや自動車ローン、カードローン、クレジットカード、携帯機種代金の分割払いなどで照会されます。

信用情報機関に異動情報が載った時点で、クレジットやローンの審査に通らなくなります。当然のことですが、賃貸契約の審査にも通らなくなります。

家賃滞納で異動情報が載る場合

• 家賃保証サービスや信販系の保証会社を利用している
• 家賃をクレジットカードで支払っている
• 家賃を2ヶ月以上滞納した

保証会社を利用していると、信用情報機関に長期延滞や保証履行などの異動情報が載ることになります。

家賃が支払えずに債務整理（自己破産）した場合も、破産などの異動情報が記録されます。

信販会社	家賃保証サービス
アプラス	アプラス家賃サービス
オリコ	オリコフォレントインシュア賃貸保証サービス
エポス	ROOM iD
ジャックス	家賃・立替保証(セキュアレントシステム)
三井住友カード	家賃決済サービス
ライフ	ライフあんしんプラス(家賃保証)
セゾン	セゾンの家賃保証RentQuick

これらの保証会社を利用していて、2ヶ月以上延滞した場合は、CICやJICCに延滞情報が記載される可能性があります。

滞納から何ヶ月で異動情報が載るかは、保証会社が信用情報機関にデータを送るタイミングと、信用情報機関に記録が載るタイミングによって変わります。

勤務先に滞納がバレる

強制執行により、預金や給与が差し押さえられます。預金はゼロの人が多いので問題ないと思いますが、給与の差し押さえは勤務先に通知が行きます。

家賃やローンの滞納による給与の差し押さえは、最高で手取り給与の4分の1までです。

たとえば家賃の滞納額が30万円あったとして、給与の手取り額が20万円なら、月5万円ずつ6ヶ月間差し押さえられることになります。

社長や取締役、経理の人は、その従業員が家賃を滞納して強制執行されたことを知ります。プライバシーの意識が低い会社なら、同僚などにも話が回るかもしれません。

給与の差し押さえが行われることで会社にいづらくなる人も多いです。家賃を滞納することで住む家を失いますが、同時に働く場所も失うことになります。

家賃を2～3ヶ月滞納した時点で後はないと思った方がよいでしょう。明渡訴訟に入る前なら誰にも知られずに終わらせることもできます。家族や親族にお願いしてお金を借りるのがよいと思います。

家財は処分される

強制執行が実行された場合、家にある家財などは全て撤去されますが、撤去したものを賃貸人が勝手に処分して良いわけではありません。

荷物は一定期間の保管が必要で、裁判所指定の保管場所で約1ヶ月程度保管されます。

強制執行されるような賃貸住宅には、価値のあるようなものは置いていないことが多いですが、一定期間は保管しなければいけないことになっています。

1ヶ月しても引き取りにいかなかった場合は、競売によって売却され、価値がないものは破棄されます。

鍵が交換できるのは強制執行が行われた後です。賃貸人や不動産会社、保証会社が勝手に鍵を交換するのは違法行為です。

家賃滞納による鍵交換トラブル

賃貸住宅の場合、家賃を滞納した方が悪いのですが、滞納後の強制的な明け渡しや財産の差し押さえなどでトラブルになることも多いです。

家賃を滞納したことで、部屋に勝手に入られたり、部屋の鍵を変えられて、中に入れなくなったという事例は少なくありません。

賃貸契約書や保証会社との契約書を見ると、水漏れや火事などがあった場合や、滞納した場合に部屋へ立ち入る可能性があることが書かれているはずです。

ただし、本来カギの交換や、裁判を経ないで行われる財産の差し押さえは違法です。大家であっても勝手にカギを変えることはできません。

家賃を3ヶ月分滞納　鍵交換、入居できず

家賃を滞納したからといって、部屋の鍵を勝手に変えることは、決して許されません。これは違法な追い出し行為です。なぜなら、民事では原則、実力行使で権利を回復する行為「自力救済」は認められていないからです。

つまり、大家さんが強制執行などの法的手続きをしない限り、あなたは自分の意思に反して住まいを奪われることはありません。

※大阪弁護士会公式サイト

このケースでは、「家賃を3ヶ月分滞納」したら勝手に鍵を変えられていたとのことです。大家や不動産屋ではなく保証会社が鍵を交換したケースです。

無断での鍵の交換

この事例は、賃借人が１か月分の家賃等の支払いが遅れたところ、その月末に賃貸人により無断で鍵を交換され、その後２回にわたり、合計３４日間、自宅を追い出されたという事案です。

その上で、借家人側の損害として、当該借家が使用できなくなったことによる家賃相当額の損失や簡易宿泊所での寝泊まり費用、慰謝料等の合計６５万円の損害賠償を認め、賃貸人に対して支払いを命じています。

※弁護士法人さくら北総法律事務所より

こちらのケースでは、鍵を交換されたことで自宅を追い出されたことに対して、貸主が借主に慰謝料などの損害賠償金を支払う判決が出ています。

法律相談Q&A

滞納者や長期不在者の部屋の鍵を勝手に変えて部屋から閉め出してもいいでしょうか？

原則できません。ほとんどのケースで違法行為となりますので、絶対にしないようにしてください。

※南青山法律事務所公式サイト

家賃を半年以上滞納している場合でも鍵を勝手に交換するのは違法です。裁判所の強制執行の手続き以外で勝手に鍵を変えることはできないということですね。

裁判を行わずに鍵を交換したり、財産を差し押さえるのは違法行為ですが、家賃を支払わないことが理由で起こるトラブルなので、借り主が泣き寝入りすることも多いようです。

家賃が支払えないことがわかっている時は、滞納する前に不動産屋や大家さんに相談しましょう。信頼関係を失うとどのような結末になるかわかりません。

家賃が支払えないときの対処法

家賃が支払えないときの対処法

• 住居確保給付金を申請する
• 生活福祉資金貸付制度で借りる
• 賃貸契約を解除して自ら退去する
• 家族や知人からお金を借りる
• カードローンでお金を借りる

一時的に家賃が支払えないだけなら家族が知人から借りたり、カードローンで借りてもよいでしょう。

長期的に支払えないことがわかっているなら、契約を解除して自ら退去したほうが大きなトラブルにならなくてよいです。

住居確保給付金

家賃が支払えないほど収入が減ってしまった場合は、住居確保給付金が利用できるかもしれません。住居確保給付金は給付なので返済の必要はありません。

住居確保給付金の利用条件

• 離職、廃業から2年以内
• 世帯収入が市町村民税の均等割が非課税となる額の1/12と、家賃の合計額を超えていない
• 世帯の預貯金合計額が、各市町村で定める額を超えていない
• ハローワークへ求職の申込みをし、誠実かつ熱心に求職活動している

条件が厳しいですが、現在無職の状態で収入や預金がなければ利用できる可能性が高いです。

支給額が住んでいる地域などによって変わりますが、東京23区なら以下の金額が上限になります。

世帯人数	1人	2人	3人
支給上限額	53,700円	64,000円	69,800円

都市部では住居確保給付金で家賃の全てを賄うのは難しいかもしれませんが、一部だけでも給付してもらえるのはありがたいはずです。

生活福祉資金貸付制度

生活福祉資金貸付制度は、低所得者高齢者、障害者を抱える世帯が利用できる公的融資制度です。

家賃が払えないほど生活に困窮しているときは、公的融資を有効活用しましょう。

生活福祉資金貸付は、連帯保証人ありなら無利子、なしでも年1.5％で借りられます。

生活保護を受けるのは嫌だけど、金融機関からお金を借りるのも嫌だという人は、公的融資がおすすめです。

ただし、利用条件が厳しく手続きに時間がかかるので、すぐにお金が必要な人には向いていません。

保証会社と連帯保証人の違い

賃貸マンションやアパートを借りる時は、保証会社か連帯保証人を付ける必要があります。

昔は連帯保証人を付けるのが当たり前でしたが、最近は保証会社を利用するのが当たり前になっています。

借主がどちらにするか選ぶことはできず、不動産会社に指定された方を準備する必要があります。

借主が家賃を支払えない時は、保証会社や連帯保証人が支払います。

※連帯保証人を求められたときに、保証人になってくれる人がいなくて保証会社の利用を頼んで了承されることはあります。

保証会社のメリット

保証会社の審査は必要ですが、保証人を立てなくよいのは大きなメリットです。

保証会社を利用する場合でも、連帯保証人が必要になる場合もあります。保証会社の審査を受けるために連帯保証人を立てる形になります。

保証料は賃料の30％～100％と幅があります。契約時に初回保証委託料が発生し、あとは年間1万円ほどの更新料が発生します。

連帯保証人のメリット

連帯保証人はメリットよりもデメリットの方が大きいので、通常は親や家族などの身内しかなってくれません。

借主が家賃を滞納したときは、連帯保証人に請求がいきます。借主の財産状況などを確認する必要はなく、滞納した時点で連帯保証人に請求することができます。

保証会社の保証料と更新料

保証会社	初回保証委託料	更新料
Casa	賃料の50％	10,000円/年
あんしん保証	賃料の30％	賃料の25％/2年
ジェイリース	賃料の50％	10,000円/年
イントラスト	賃料の60％	10,000円/年
エポスカード ROOMiD	賃料の40％	8,000円～12,000円/年
全保連	賃料の30％	賃料の10％（上限10,000円）/年
日本賃貸保証	賃料の30～50％	賃料の30％（最低15,000円）/2年
日本賃貸住宅保証機構	賃料の50～100％	12,000円/年
日本セーフティー	賃料の40～50％	10,000円/年
フォーシーズ	賃料の100％	10,000円/年
SBIギャランティ	賃料の40％	8,000円/年

保証会社は自分で選べるものではないので、不動産会社から指定された保証会社の審査を受けることになります。

保証会社が複数用意されている場合は、好きな保証会社を選ぶことができます。

保証協会

以前は保証会社の取り立てが問題視されたことがありますが、多くの保証会社が保証協会に加入し、賃貸保証制度健全化のための自主ルールを策定しています。

団体	会員
日本賃貸住宅管理協会（JPM）	会員一覧
全国賃貸保証業協会（LICC）	会員一覧
全国保証機構（CGO）	会員一覧

全国賃貸保証業協会（LICC）は、日本賃貸住宅管理協会（JPM）の会員有志14社によって設立されたものです。JPMの中にLICCが存在しているような形になります。

団体が3つもあるところに統一性が取れていないことを表していますが、それぞれ加盟している保証会社が異なり、自主ルールも協会によって異なります。

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