不動産売却の税金計算シミュレーション！譲渡所得税の計算ツール

不動産を売却したときの譲渡所得の税金がシミュレーションできる計算ツールです。

土地や建物を売却した時の所得は分離課税の対象になります。貴金属、車両、船舶、機械器具、競走馬、営業権、特許権、著作権などを売却した時の所得は総合課税です。

不動産を貸し付けたときの家賃収入などの所得は、不動産所得になります。

譲渡所得の税金の計算方法（分離課税）

譲渡とは、売却に限った話ではなく、交換・競売・財産分与など所有資産を移転させることを指します。

土地や建物を譲渡したときは譲渡所得の対象となり、分離課税で所得税が発生します。分離課税とは、他の所得とは分離して課税する方式のことです。

土地・建物・構築物などの不動産や、上場株式・同族会社株式・出資金などが分離課税の対象になります。その他の資産や権利は総合課税の対象です。

短期譲渡所得と長期譲渡所得

譲渡所得は、短期譲渡所得と長期譲渡所得に区分されます。

短期譲渡所得なのか長期譲渡所得なのかによって、適用される税率が変わります。

総合課税の譲渡所得では、短期譲渡所得は全額、長期譲渡所得は2分の1の金額が譲渡所得となりますが、分離課税ではどちらも全額が譲渡対象となります。

課税譲渡所得を算出する

課税譲渡所得＝譲渡の収入金額－（取得費 ＋ 譲渡費用）－特別控除額

譲渡価格から取得費や譲渡費用を差し引いて、特別控除額を控除したものが課税譲渡所得です。

譲渡の収入金額は土地や建物などの売却代金です。計算ツール上は、わかりやすいように譲渡価格（売却価格）としています。

取得費は、土地や建物などの購入代金や建築費、仲介手数料、印紙代、不動産取得税、登録免許税、登記費用などです。

土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5パーセントよりも少ないときは、譲渡価額の5パーセントを取得費（概算取得費）とすることができます。

※国税庁

譲渡費用は、土地や建物などの売却にかかる費用で、建物などの解体費用、登記費用、測量費用、仲介手数料などです。

計算ツールでは、仲介手数料は譲渡価格に応じて自動計算するようにしました。

仲介手数料

不動産売買の仲介手数料は、宅建業法で定められたルールがあります。

売買価格は全て税抜です。上限額を超える仲介手数料を請求することは違法です。上限額を超える額だった場合は、不動産会社に確認してください。

印紙税

売り主が負担した印紙税は譲渡費用になります。計算ツールでは自動的に印紙税が計上されるようになっています。

租税特別措置法により、不動産譲渡における契約書の印紙税は軽減措置が取られています。上記の税率は軽減後の税率です。

特別控除額

特別控除額は、税額を軽減するために設けられたものです。

一般的な居住用不動産では、3,000万円の控除額があるので、土地が高くない地域であれば課税譲渡所得が0円になることも珍しくありません。

土地収用法等に基づき、個人が不動産を収用された場合は、控除額が5,000万円になります。収用とは、国や地方自治体などが、公共事業のために必要となる土地などを取得することです。

非居住用不動産は特別控除がないため譲渡所得がそのまま課税譲渡所得となり、マイホームを売ったときの軽減税率の特例もないため、税金額が高くなります。

3,000万円特別控除の適用条件

居住用財産を売却したときは3,000万円の特別控除が受けられますが、適用条件がいくつかあります。

詳しくは、国税庁の「マイホームを売ったときの特例」をご覧ください。

ここでは要件を簡単にまとめておきます。

1. 自分が住んでいる家または転居後3年目の12/31までの売却である
2. 前年及び前々年に、3,000万円特別控除またはマイホームの譲渡損失の損益通算及び損失の繰越控除の特例の適用を受けていない
3. 前年及び前々年に、マイホームの買い換えや交換の特例を受けていない
4. 売却する不動産において、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていない
5. 災害で失った家屋を売却する場合は、住まなくなった日から3年目の12/31までに売ること
6. 売り手と買い手の関係が夫婦や親子ではない（同一生計の親族や内縁関係、特殊関係の法人なども含む）

別荘や一時的な入居、特例を受けることだけを目的にした入居などが認められる家屋は適用除外されます。

譲渡所得の所得税を計算する

課税譲渡所得が算出できたら所得税を計算します。

所得税＝課税譲渡所得×税率

譲渡所得における所得税は、不動産の所有期間や自己居住用か否かによって税率が変わります。

譲渡所得の税率

自己居住用の譲渡所得の税率は、①5年以下、②5年超～10年以下、③10年超の3つに分かれています。

所有期間が10年超の場合は、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」により、課税譲渡所得6,000万円以下の部分について軽減税率が適用されます。

たとえば課税譲渡所得が1億円だった場合、6,000万円以下の部分は14.21％、残りの4,000万円の部分は20.315％の税率になります。

なお、住宅の買い替えに伴う売却で、住宅ローン控除を利用する場合は、軽減税率の特例は利用できません。

自己居住用以外の譲渡所得の税率は、①5年以下、②5年超～10年以下の2つに分かれています。

税率は自己居住用と変わりませんが、所有期間が10年超でも特例の適用はありません。3,000万円の特別控除がないので、同じ税率でも居住用よりも税金額は高くなります。

5,000万円の不動産を売ったときの税金

所有期間8年、取得費3000万円の居住用不動産を5,000万円で売却した場合の税金を計算してみます。

特別控除額3,000万円があるので、課税譲渡所得が0円となり、税金は発生しません。

1億円の不動産を売ったときの税金

所有期間8年、取得費3000万円の居住用不動産を1億円で売却した場合の税金を計算してみます。

取得費が安く利益が7,000万円もあるので、税金もそれなりの金額になります。

所有期間が5年以下になると税率が2倍弱になるので、税金は1,450万円まで増えます。

譲渡所得の対象になる資産

分離課税の対象になる譲渡所得

「上場株式等に係る譲渡所得」と「一般株式等に係る譲渡所得」は別々の申告分離課税として計算します。

課税されない譲渡所得

車両は、毎日の通勤や買い物など日常的に利用されるものについては課税されません。