不動産を売却したときの税金計算シミュレーション

土地や建物を売却したときは譲渡所得に該当します。所有期間が5年超なら長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得です。

計算結果はPDF出力できます。

不動産を売却したときの譲渡所得の税金がシミュレーションできる計算ツールです。

土地や建物を売却した時の所得は分離課税の対象になります。貴金属、車両、船舶、機械器具、競走馬、営業権、特許権、著作権などを売却した時の所得は総合課税です。

不動産を貸し付けたときの家賃収入などの所得は、不動産所得になります。

仲介手数料は宅建業法で定められた上限額で計算しています。
所得税は1,000円未満で切り捨てています。

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目次

譲渡所得の税金の計算方法(分離課税)

譲渡とは、売却に限った話ではなく、交換・競売・財産分与など所有資産を移転させることを指します。

土地や建物を譲渡したときは譲渡所得の対象となり、分離課税で所得税が発生します。分離課税とは、他の所得とは分離して課税する方式のことです。

土地・建物・構築物などの不動産や、上場株式・同族会社株式・出資金などが分離課税の対象になります。その他の資産や権利は総合課税の対象です。

短期譲渡所得と長期譲渡所得

譲渡所得は、短期譲渡所得と長期譲渡所得に区分されます。

短期譲渡所得所有期間が5年以下
長期譲渡所得所有期間が5年超

短期譲渡所得なのか長期譲渡所得なのかによって、適用される税率が変わります。

総合課税の譲渡所得では、短期譲渡所得は全額、長期譲渡所得は2分の1の金額が譲渡所得となりますが、分離課税ではどちらも全額が譲渡対象となります。

課税譲渡所得を算出する

課税譲渡所得=譲渡の収入金額-(取得費 + 譲渡費用)-特別控除額

譲渡価格から取得費や譲渡費用を差し引いて、特別控除額を控除したものが課税譲渡所得です。

譲渡の収入金額は土地や建物などの売却代金です。計算ツール上は、わかりやすいように譲渡価格(売却価格)としています。

取得費は、土地や建物などの購入代金や建築費、仲介手数料、印紙代、不動産取得税、登録免許税、登記費用などです。

土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5パーセントよりも少ないときは、譲渡価額の5パーセントを取得費(概算取得費)とすることができます。

※国税庁

譲渡費用は、土地や建物などの売却にかかる費用で、建物などの解体費用、登記費用、測量費用、仲介手数料などです。

計算ツールでは、仲介手数料は譲渡価格に応じて自動計算するようにしました。

仲介手数料

不動産売買の仲介手数料は、宅建業法で定められたルールがあります。

売買価格仲介手数料の上限
200万円以下売買価格×5%+消費税
200万円超~400万円以下売買価格×4%+2万円+消費税
400万円超売買価格×3%+6万円+消費税

売買価格は全て税抜です。上限額を超える仲介手数料を請求することは違法です。上限額を超える額だった場合は、不動産会社に確認してください。

印紙税

売り主が負担した印紙税は譲渡費用になります。計算ツールでは自動的に印紙税が計上されるようになっています。

契約金額印紙税
10万円超~50万円以下200円
50万円超~100万円以下500円
100万円超~500万円以下1千円
500万円超~1千万円以下5千円
1千万円超~5千万円以下1万円
5千万円超~1億円以下3万円
1億円超~5億円以下6万円
5億円超~10億円以下16万円
10億円を超~50億円以下32万円
50億円を超48万円
国税庁

租税特別措置法により、不動産譲渡における契約書の印紙税は軽減措置が取られています。上記の税率は軽減後の税率です。

特別控除額

特別控除額は、税額を軽減するために設けられたものです。

譲渡所得の内容控除額
収用などによる資産の譲渡5,000万円
自己の居住用財産の譲渡3,000万円
被相続人の居住用財産(空き家)の譲渡3,000万円
特定土地区画整理事業等での譲渡2,000万円
特定住宅地造成事業等での譲渡1,500万円
特定の土地等の長期譲渡1,000万円
農地保有合理化等のための農地等の譲渡800万円
低未利用土地等の長期譲渡100万円

一般的な居住用不動産では、3,000万円の控除額があるので、土地が高くない地域であれば課税譲渡所得が0円になることも珍しくありません。

土地収用法等に基づき、個人が不動産を収用された場合は、控除額が5,000万円になります。収用とは、国や地方自治体などが、公共事業のために必要となる土地などを取得することです。

非居住用不動産は特別控除がないため譲渡所得がそのまま課税譲渡所得となり、マイホームを売ったときの軽減税率の特例もないため、税金額が高くなります。

譲渡所得の所得税を計算する

課税譲渡所得が算出できたら所得税を計算します。

所得税=課税譲渡所得×税率

譲渡所得における所得税は、不動産の所有期間や自己居住用か否かによって税率が変わります。

譲渡所得の税率

自己居住用
5年以下39.63%(所得税30.63% 住民税9%)
5年超20.315%(所得税15.315% 住民税5%)
10年超課税譲渡所得6,000万円以下の部分14.21%(所得税10.21%・住民税4%)
課税譲渡所得6,000万円超の部分20.315%(所得税15.315%・住民税5%)

自己居住用の譲渡所得の税率は、①5年以下、②5年超~10年以下、③10年超の3つに分かれています。

所有期間が10年超の場合は、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」により、課税譲渡所得6,000万円以下の部分について軽減税率が適用されます。

たとえば課税譲渡所得が1億円だった場合、6,000万円以下の部分は14.21%、残りの4,000万円の部分は20.315%の税率になります。

なお、住宅の買い替えに伴う売却で、住宅ローン控除を利用する場合は、軽減税率の特例は利用できません。

自己居住用以外
5年以下39.63%(所得税30.63% 住民税 9%)
5年超20.315%(所得税15.315% 住民税 5%)

自己居住用以外の譲渡所得の税率は、①5年以下、②5年超~10年以下の2つに分かれています。

税率は自己居住用と変わりませんが、所有期間が10年超でも特例の適用はありません。3,000万円の特別控除がないので、同じ税率でも居住用よりも税金額は高くなります。

5,000万円の不動産を売ったときの税金

所有期間8年、取得費3000万円の居住用不動産を5,000万円で売却した場合の税金を計算してみます。

譲渡価格5,000万円
取得費3,000万円
譲渡費用1,716,000円
印紙代10,000円
譲渡所得18,274,000円
課税譲渡所得0円
税金(所得税+住民税)0円

特別控除額3,000万円があるので、課税譲渡所得が0円となり、税金は発生しません。

1億円の不動産を売ったときの税金

所有期間8年、取得費3000万円の居住用不動産を1億円で売却した場合の税金を計算してみます。

譲渡価格1億円
取得費3,000万円
譲渡費用3,366,000円
印紙代30,000円
譲渡所得66,604,000円
課税譲渡所得36,604,000円
税金(所得税+住民税)7,436,000円

取得費が安く利益が7,000万円もあるので、税金もそれなりの金額になります。

所有期間が5年以下になると税率が2倍弱になるので、税金は1,450万円まで増えます。

譲渡所得の対象になる資産

譲渡所得の例
  • 土地、建物、借地権
  • 株式等
  • 金、宝石、骨董、土石(砂)
  • 船舶、機械器具、漁業権
  • ゴルフ会員権
  • 特許権、著作権

分離課税の対象になる譲渡所得

申告分離課税税率
土地建物等の譲渡所有期間による
株式等の譲渡20.315%(所得税15%、住民税5%)

「上場株式等に係る譲渡所得」と「一般株式等に係る譲渡所得」は別々の申告分離課税として計算します。

課税されない譲渡所得

生活用動産の譲渡による所得家具、じゅう器、通勤用の自動車、衣服など
強制換価手続により資産が競売などをされたことによる所得滞納処分や強制執行により譲渡した資産
国または地方公共団体に対して寄付した財産公益を目的とする事業を行う法人に対する財産の寄附
財産を相続税の物納に充てた場合の所得財産を相続税の物納に充てた場合
国税庁

車両は、毎日の通勤や買い物など日常的に利用されるものについては課税されません。

株式会社アルビノ代表取締役。ファイナンシャルプランナー。埼玉県飯能市出身、1978年12月25日生。趣味は登山。Webライター歴23年。 個人で自動車ローンや住宅ローンを利用したことがあり、起業してからは法人で銀行融資や日本政策金融公庫の一般貸付、マル経融資でお金を借りた経験があります。 株式投資歴は20年以上で、現在は個別株投資やベンチャー投資をしつつ、NISAつみたて投資枠でオルカン、S&P500、日経225に投資しています。 FP技能士、宅地建物取引士、日商簿記検定、証券外務員の資格を保有。
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